最近買房子, 前腳跟建商談判, 後腳跟銀行談判, 勞神費心.
跟建商談判重點在分析市場情報, 尤其下半年房市詭譎多變, 至於契約多已定型化, 研究通透即可.
跟銀行談判則是長期抗戰, 貸款相關合約多, 規範細, 許多異想不到, 巧立名目要錢伎倆讓人昨舌!!
巧立名目一: 貸款准你提早償還本金, 沒有罰款 (直球飛過來, 很開心對吧)
變化球來了, 注意契約文件註腳 (就是字體大小 4 號那種), 貸款前 36 個月期間, 每年不得償還超過貸款本金 20%, 銀行針對超出金額收取 2% 費用 (這不是罰款, 是費用)
遇到這種銀行契約, 就要拿螢光筆畫線, 立場堅定抗議, 不然揚言提光存款走人...
巧立名目二: Escrow Service Fee or Escrow Waive Fee(雅曼達看過來, 是 escrow, 不是 escort)
如果頭期款少於20%, 需設立信託帳戶 (設立費+每月服務費), 存金支付稅金, 房險, 房貸.
如果頭期款大於20%, 不需設立信託帳戶, 但是要收取 waive fee
有沒有搞錯, 如果你有幫我開帳戶管理帳務三合一, 代我繳納稅金, 保險, 貸款, 起碼有服務, 有收費.
但是沒有成立信託帳戶, 沒有使用銀行服務, 還要付錢感謝銀行休手, 讓自己親手繳納稅, 貸, 險!!
Escrow Waiver Fee!! 要錢要到這種程度?? 豈能束手就擒, 坐以待斃, 以下能力所及收集情報:
- RESPA 8[b] 說無功不受祿, 不能白要錢, 不能收回扣...
- 然而... 2002 有許多房貸戶集體訴訟, 說收 escrow waive fee 沒道理, 論點大抵就是放款方收錢不做事, 違反 RESPA 8[b]... 但是2008 年聯邦 11 號巡迴法院的判例, 卻不利消費者
- 聯邦不行, 找州法. 伊利諾州有個 Mortgage Act, 伊利諾州高等法院判決說: 消費者貸款如果已經有足夠 equity built into the house, 自己是最大風險承擔者, 貸款方 (比方說銀行) 並無立場跳出來主張自己風險很高, 怕屋主欠款跑掉, 導致銀行需吸收損失 (稅, 險, 貸). 既然風險前提不成立, 銀行自然不能強制屋主成立信託帳戶, 反之屋主不成立信託帳戶, 銀行也不應該收 escrow waiver fee. (你看看, 教化程度高的州, 法院觀念清晰, 難怪出好總統. ) 就怕喬治亞州法院裝死, 說伊利諾州法條干我啥事...
- 得軟硬兼施, 如果州最高法院不理我, 帶狀告到州內 federal regulator 不然就是到 Governor's Office of Comsumers Affairs 攔路喊冤, 再到 Small Claims Court (俗稱 Magistrate Court) 專門受理訴訟標的 $15,000 以下 擊鼓申冤, 讓法官評評理. 如果法官說該讓你賺幾百塊, 那就讓你付律師費吧...
- 無論勝敗訴, 我想這些親身經歷積累, 有助申請法學院時派上用場.)
暫時告一段落, 預告下幾篇寫 health care reform <題目很大, 可能要多篇論述>
講完了, 祝我能降伏銀行
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