2011年4月10日 星期日

Tax Lien

þ 新聞工作者Fred Schulte (Huffington Post Investigative Fund; recipient of a George Polk Award and three Gerald Loeb Awards, Pulitzer Prize finalist four times) 調查住屋者欠水電費稅,金融業奪屋取地發國難財 benefiting from the economic misfortune of others

þ Tax Lien : 欠稅扣押權 is an unpaid property tax or utility bill. 是欠稅或欠水/電費。

þ 大約29州政府出售債權,投資者 (銀行與避險基金屬大宗) 買討債權,獲利如下:

立即獲利 : 抽利息 (利率18%,數字十八真常見)

第二種 : 外加其他費用 (服務手續,訴訟…etc) ,再調高利息

第三種 : 半年內不還清,討債人狀告法院,啟動拍賣房屋與土地

實例: 2010年五月在巴爾第摩,一位女屋主欠繳$ 362 水費,繳清房貸,該欠債轉手給投資客,加了法律費用,債務膨脹超過 $3,600,女屋主被逐出住了30年的家





投資報酬率 : 穩賺不賠 (多數人要保家值萬,所以願意還款數百),真正經濟弱勢者,實在繳不清,途中討債權升級為扣押權,結局是投資者捧走房屋土地 (benefiting from the economic misfortune of others)

þ 純粹討論妥當與否與社會觀感

O 權力平衡點 : [社會徵稅] [個人財產權] (國家vs.我家)

æ 趕屋主出門適當嗎? 是便宜行事? 還是別無他法?

O 債與罰對價比例 : 因為 欠水費垃圾費, 欠稅, 所以 沒收房屋與土地? (不當連結)

O 欠稅該繳,但理由正當,是否等同不擇手段?

æ 欠稅水電百千元,虛增費用滾雪球,提高利率,對弱勢者無異於雪上加霜,變成銀行 (Bank of America, JP Morgan, the Fortress hedge fund group), 避險基金捧走千萬房產?

þ tax liens政策本意:

$ 假如原主荒廢棄置財產,政府無稅收,聯貸影響周圍市值下跌

$ 倘若政府轉賣給投資者,入主翻修改良,俟候轉賣,原本盤算是三贏 (社區重現生機,投資者有利可圖,政府有稅可徵)

$ 假如屋主已繳清房貸,但欠水/電/稅,此時沒有房貸公司代繳稅金,這種情形很危險,因為屋主會因為欠稅而喪失財產 (剛剛巴爾第摩的例子)

$ 討債權易手之後,短則六個月,長則兩年,債權人就可以興訟要求扣押房子 “to foreclose on their right to redeem the debt”,衍生相關法律費用,全歸屋主.

þ 雖有利可圖,但 發國難財總不好大聲嚷嚷,雖然行之有年,都是小規模 (傳統拍賣場所,人少舉牌競標待標物品不多,成交壓力不強,競標金額不鉅…),然而

q 金融海嘯忍者多NINJAS (No Income No Job/Asset/Skills),債多 (欠水,欠電,欠稅)

q 政府缺錢,籌錢急切賣tax lien (經濟大衰,欠缺替代管道籌措稅收來源)

q 線上交易tax lien : 方便,快速,大量,匿名

q 華爾街避險基金Fortress Investment Group,又將這些債權證券化,衍生性金融商品又一樁.

q 單看稅收,短期內標金入庫…(2009年在佛羅里達州 Dade County, Miami-Dade County,單日超過3億元. *沒錯, 就是2000年美國總統大選選票爭議的所在地.)

q 但整體看來,當地房屋被查封率暴增,房地產值暴跌,惡性循環 (因為標走的tax lien多變成foreclosures, 克里夫蘭地方政府決定今年停辦賣tax lien.)

þ 思考一 . 納稅人欠 $ 362水電費, 債權易手後銀行膨脹費用 $ 2,230合理嗎 (明細如下…)?

o Advertising fee 150

o Attorney fee 1,500

o Dismissal fee 15

o Filing fee 115

o Notice fee 40

o Postage 80.45

o Private Process 80

o Title search 250

þ 思考二. 地方政府賣tax lien給藏鏡人有關係嗎?(金融機構化名上網競標)

q 短期內巨資競標tax lien進出, 政府是否需要釐清買方身分? (陰森森的說賓拉登,蓋達組織會買光tax lien圖謀不軌,無新意也不實際然而,究竟來路不明的熱錢會有甚麼影響? 如何影響? 持續多久? 解決之道如何 (有利御之,有弊除之)

þ 思考三 . 金融機構為什麼要化名改名?

q 有些生意安靜為好,嚷嚷不好,發國難財尤其如此 (昨日仰全民施恩,今日趕人出家門)

有些答案永遠等不到...

þ 思考四 . 既然金融機構都匿名,又從何得知?

q 可以網路下單, 可一旦上法院本尊得現身 (至少現狀規定開庭要真人).

此外,就是有一群媒體猛將有本事...

修法之前,上述是合法行為 只是,合法圖利之事並非件件都值得發匾額表揚

此事仍在發展中,尚無定論...





沒有留言: